با نگاهی گذرا به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک کشور در نظر اول چنین تلقی می شود که دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که ملک او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.[1] علی الظاهر معنای مخالف آن این خواهد بود که دولت کسی را که ملکش در دفتر املاک به ثبت نرسیده است مالک نمی شناسد و مالک کسی است که حتما سند مالکیت از ادارت ثبت اسناد و املاک کشور اخذ کرده باشد.

اما با این تلقی مالکیت اثر اجرای ماده 47 همان قانون چه خواهد شد؟ یعنی آیا اصحاب املاک ثبت نشده که عقود و معاملات راجعه به ملک خود را به موجب سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت نموده اند مالک شناخته نمی شوند و آیا در تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت صورت نگرفته است؟ به عبارتی آیا دولت صاحبان املاک در گردش ثبتی را مالک نمی داند؟ و اگر این افراد مالک نیستند پس در نزد قانونگذار چه سمتی دارند؟

به نظر نویسنده برای حل این موضوع و پاسخ به آن سوالات بهترین راه ، بررسی ادوار قانون گذاری ثبت اسناد و املاک کشور می باشد تا بدین طریق بتوان از قصد و نیت قانونگذار در خصوص چنین انشایی مطلع شد.

از سال 1290 تا سال 1310 قانونگذار ایران در تصویب قوانین متعدد دو مقوله بسیار مهم را از هم جدا و منفک نموده است یکی ثبت املاک است و دیگری ثبت اسناد.

ثبت املاک از این بابت برای حاکمیتها حائز اهمیت بوده که از این راه بتوانند با شناسائی املاک اولا به هدف اولیه خود یعنی وصول مطالبات و حقوق دولتی دست یابند ثانیا با عملیاتی شدن برنامه های دولت جهت حفظ امنیت در جامعه از ایجاد معاملات معارض و تجاوز به اموال و املاک دیگران جلوگیری کند. در سوی دیگر ثبت اسناد از آن روی برای دولت ها مهم می نماید تا بتوانند با تنظیم اسناد وقایع و اعمال حقوقی افراد جامعه آنان را به الزامات ناشی از قراردادهای خود متعهد نموده و قابلیت استناد آن اسناد را از باب اجرایی بودن بالا ببرند.

به دلایل فوق لازم می نمود تا دولت ها با وضع مقرراتی در قالب قوانین ثبت اسناد و املاک به اهداف مشخص خود در راه ایجاد نظم و برابری کوشش نمایند بنابراین در کشور ما نیز در راستای الزام احاد جامعه به ثبت املاک و نیز ثبت اسناد خود قانونگذار ماده 22 را مصداق اجباری بودن ثبت املاک و ماده 47 را مصداق اجباری بودن ثبت اسناد قرار داد.

لذا در نگارش قانون ثبت املاک و اسناد قوانین مربوط به ثبت املاک در باب دوم به صورت مشخص و تحت عنوان ثبت عمومی قرار گرفته اند (از ماده 9 تا ماده 45) و قوانین مربوط به ثبت اسناد در باب سوم تحت همان عنوان یعنی باب ثبت اسناد مشخص گردیده اند (از ماده 45تا ماده 79).

حال برای آنکه دولت یا حاکمیت بتواند از ثبت ملکی پشتیبانی یا دفاع نماید باید ثبت آن ملک دارای اوصاف و شرایطی باشد که خود دولت آنرا وضع نموده فلذا در قانون ثبت املاک و آیین نامه مربوط به آن این اوصاف و شرایط طی عملیات مقدماتی ثبت شناخته شده است.

در حقیقت برای دولت یا حاکمیت ملکی تثبیت شده است که در قالب شرایطی که خود ایجاد و وضع نموده قرار گیرد که این شرایط به ترتیب عبارتند از تنظیم اظهارنامه ، انتشار آگهی نوبتی، انجام عملیات تحدید حدود ، انقضای مهلت واخواهی و در نهایت ثبت دفتر املاک

بنابراین بااجرای این شروط بهترین حالت تثبیت ملکی محقق شده و دولت از آن حمایت می کند. به همین دلیل در ماده 22 با قاطعیت هر چه تمامتر اعلام شده دولت[1] تنها
و تنها کسی را مالک می داند که ملکش ثبت دفتر املاک شده باشد.

اما در خصوص ماده 47 باید گفت در اینجا دیگر نگاه قانون به مقوله ملک دیگر وجود ندارد بلکه ثبت اسناد موضوعیت داشته که در این خصوص نیز دولت شرایط و ضوابط ویژه ای را وضع نموده است. از جمله اینکه کلیه عقود و معاملات راجع به اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده می بایست در ادارات ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی به ترتیبی که در همان قانون آمده ثبت نمود.

در نتیجه به نظر نویسنده دید قانونگذار در خصوص مالکیت موضوع ماده 22 با مالکیت موضوع ماده 47 برابر و یکسان است با این تفاوت که مالکیت ماده 22 قائم به ثبت ملک است اما مالکیت ماده 47 قائم به ثبت سند. به همین سبب در ادارات و واحدهای ثبت اسناد و املاک کشور کسیکه دارنده سند مالکیت می باشد با کسیکه ملکی به نامش در گردش ثبتی است هر دو مالک شناخته می شوند.